La cesión de remate es un contrato mediante el cual una entidad bancaria que va a recibir una propiedad a través de un procedimiento de ejecución hipotecaria, antes de que esta adjudicación se concrete, cede la propiedad a un tercero que adquirirá la mencionada propiedad.

La cesión de remate está regulada en la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC).

¿En qué consiste la cesión de remate de un inmueble?

Los deudores hipotecarios se pueden ver en la necesidad de abandonar los inmuebles que habían adquirido para poder, a través de un procedimiento de ejecución hipotecaria, cancelar su deuda con el banco beneficiario de la hipoteca.

En dicho procedimiento está prevista la celebración de una subasta para llevar a remate los inmuebles, cuyas hipotecas se están ejecutando. Mediante el procedimiento de subasta esos inmuebles cambian de titularidad.

Puede darse el caso de que las subastas se declaren desiertas porque no haya oferentes en la misma. En ese caso el banco con que se tiene la deuda puede solicitar que se le adjudique el inmueble cuya hipoteca se está ejecutando.

El banco acreedor tiene la opción de ceder ese inmueble en remate a un tercero, antes de que pase a su nombre. Esto es lo que se denomina cesión de remate.

La cesión de remate es un contrato mediante el cual las partes, cedente y cesionario, se comprometen mediante el pago de un precio a transferir todos los derechos adquiridos en la adjudicación de un inmueble en remate, es decir, la propiedad.

En este caso, la cesión hecha antes de que la adjudicación sea definitivamente firme, permite al banco obtener el cobro de lo que se le adeuda sin transferir la propiedad del inmueble a su nombre. El inmueble en este caso se transfiere a nombre del cesionario del remate, quien pasa a ser el nuevo propietario del inmueble.

Cesión de crédito

Existe también la posibilidad de ceder los derechos garantizados por una hipoteca antes de que se inicie la ejecución de la misma. En ese caso, se trata de una cesión de crédito que es un contrato nominado mediante el cual dos partes a través del pago de un precio, transfieren un crédito por cuya existencia responde el cedente (el banco).

Venta del inmueble

En ese caso no se produce una cesión de remate, puesto que para poder vender el inmueble los bancos o acreedores deben haber sido previamente designados adjudicatarios en la correspondiente subasta.

El precio de la cesión del remate

De acuerdo con el principio de la autonomía de la voluntad, el precio de la cesión del remate puede acordarse entre las partes. Por ello, podrá ser mayor o inferior al precio mismo de la adjudicación en el remate. La Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado del 19 de octubre de 2017 así lo establece.

El precio de la adjudicación es el de la adquisición del inmueble por parte del ejecutante, sin que haya habido postores en la subasta.

A los efectos, debe entenderse que el precio del remate es equivalente a la mejor puja que haya habido en la subasta. Será la cantidad que recibe el ejecutante por la transmisión de los derechos sobre la finca rematada o adjudicada a su favor.

Deben quedar a salvo los derechos del deudor hipotecario en caso de que haya diferencia entre los precios mencionados, por eso el precio de la adjudicación es invariable para el deudor, aunque pueda ser inferior el precio de la cesión del remate.

Plazos para la cesión de remate

El plazo para ceder el remate debe ser determinado por el Letrado de la Administración de Justicia, ya que este no se indica taxativamente en la ley. En todo caso, lo más plausible es proceder con arreglo a lo dispuesto por el artículo 670 de la ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) o regirse por los plazos para solicitar la adjudicación por falta de postura en remate regulados por el artículo 671.

En la práctica, la cesión debe hacerse antes de que la adjudicación sea registrada a favor del ejecutante. Si llegase a registrarse la adjudicación al banco, ya no se trataría entonces de una cesión, sino que sería una venta que el banco hace de un inmueble de su propiedad.

Fiscalidad de la cesión de remate

• La cesión del remate es, desde el punto de vista fiscal, la más conveniente para evitar tributaciones sucesivas por cambios en la titularidad de una propiedad, ya que los impuestos son exactamente los mismos que pagaría el banco si adquiriese el inmueble. En el caso de la cesión los paga el cesionario.
• La cesión de remate debe haberse reservado como facultad en la subasta ya que es un extremo exigido por la normativa procesal.
• La base imponible del IVA, en el caso de la cesión de remate, será el precio acordado por el remate, no el precio de la cesión.
• La cesión de remate conviene al cesionario de manera especial, porque le evita el trámite judicial al banco, ya que le permite transferir un bien adquirido sin el costo fiscal que hubiese tenido una operación de compra-venta ordinaria.

Valor de la adjudicación

Si en la subasta no se presenta ningún postor, el acreedor puede solicitar la adjudicación del bien dentro de los 20 días siguientes al cierre de la subasta. Dicha adjudicación podrá pedirla por el 50% del valor por el que el bien hubiese salido a subasta, o por la cantidad ejecutada en todos sus conceptos, si el inmueble no es la vivienda habitual del ejecutado.

En caso de que sí lo sea, la adjudicación se hará por un importe equivalente al 70% del valor con el que salió a remate o, si la cantidad ejecutada en todos sus conceptos es inferior a ese porcentaje, la adjudicación se hará por el 60% del valor con el que el bien salió a remate.

Si transcurrido los citados 20 días el ejecutante no hiciere uso de la facultad para solicitar la adjudicación, el letrado de la justicia a instancia del ejecutado procederá al alzamiento del embargo.